【读财报】TOP50房企年报：业绩承压 系销售下滑、资产减值、汇兑损失三重因素拖累

新华财经北京5月10日电 房地产上市公司2022年年报披露已经收官。新华财经和面包财经研究员以2022年全口径销售额前50名的上市房地产企业为样本，分析了46家披露年报业绩的房企2022年全年的财务表现及业绩变化。

统计显示，超过七成头部房企营收下滑，近半房企归母净利润告负，主要原因包括市场下行销售不及预期、资产减值计提、汇兑损失等。

(相关资料图)

35家房企营收下滑 毛利率持续探底

2022年营收超过2000亿元的上市房企有6家，分别为万科、绿地控股、碧桂园、保利发展、龙湖集团及华润置地，其中万科以5038.38亿元的营收排在首位。

千亿级房企共有11家，其中金地集团营收首破千亿，2022年营业收入为1200.35亿元，同比增长21.33%。

图1：TOP50上市房企2022年营收前10

营业收入同比下滑的房企数量达35家，占比超过七成。其中，融创中国、富力地产、旭辉控股集团及金科股份营收同比跌幅均超五成。

仅5家头部房企2022年营收、归母净利润双增，分别是建发国际集团、越秀地产、龙湖集团、万科及滨江集团。

从年报数据来看，行业整体毛利率持续探底。统计显示，头部房企2022年销售毛利率平均数为11.99%，同比下降约7个百分点；净利率平均数为-9.52%，同比下滑超16个百分点。

图2：头部房企近三年毛利率、净利率变化

超四成房企归母净利润告负 频现资产减值

归母净利润方面，5家房企盈利超百亿元。其中，华润置地以280.92亿元排在首位，龙湖集团、中国海外发展分别位列第二、第三。

值得关注的是，超四成房企归母净利润告负。富力地产、融信中国、华侨城等12家房企2022年亏损超百亿元，融创中国2022年亏损298.92亿元，亏损幅度居首。

超八成头部房企归母净利润出现下滑。其中，大悦城、正荣地产及禹洲集团归母净利润同比跌幅均超过1000%。

图3：TOP50上市房企2022年亏损前10

对于业绩下滑、亏损，多家房企表示主要受房地产业务销售下滑、结转项目利润降低、资产减值计提、汇兑损失等因素所致。

统计显示，超两成头部房企2022年汇兑损失超10亿元。根据财报，2022年碧桂园录得对冲后的净汇兑亏损约为83.79亿元，而融创中国2022年汇兑损失同样达到68.50亿元。

另一方面，多家头部房企于2022年计提大额减值。

2022年，华侨城共计亏损109.05亿元，其中公司年内资产减值损失达127亿元。对此，深交所向华侨城出具年报问询函，要求说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性、是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形。5月6日，华侨城公告称，将延期回复年报问询函。

阳光城同样在年报问询函中，被深交所要求说明报告期减值计提是否充分、合规。公告显示，因立信中联会计师事务所出具了否定意见的内部控制审计报告，公司股票自2023年5月5日开市起被实施其他风险警示，公司股票简称由“阳光城”变更为“ST阳光城”。

图4：深交所债券纪律处分截图

此外，包括中国恒大、世茂集团等多家头部房企尚未披露2022年年报。此前，融创中国、富力地产等多家房企因未能及时披露公司年报遭到深交所通报批评。截至目前，中国恒大、世茂集团仍在停牌状态。

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