【财经分析】公募REITs二级市场量价齐升 扩容增类提速指日可待

新华财经上海8月14日电（记者 杨溢仁）近期，伴随投资者交投情绪的好转，公募REITs市场迎来了量价齐升的行情。

分析人士指出，在政策“呵护”的大背景下，后续市场扩容步伐有望进一步加快，例如消费类基础设施、水电、IDC、文旅等都是值得期待的方向，建议投资人共同关注一二级市场的布局机会。

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交投情绪整体回暖

需指出，基础设施公募REITs因同时具备股性和债性特征，且具有风险适中、税收减免等优势，因此成为了各机构分散风险、扩充投资范围的合意标的。

券商提供的统计数据显示，上周中证REITs收盘指数上涨0.31%，收于890.43；周内产权类REIT上涨0.5%，经营权类REIT上涨0.5%；上周所有REITs子板块中，保租房REIT涨幅最大，达1.0%。

REITs二级市场缘何能够一改前期大幅调整格局，重拾上涨势头？

来自中证鹏元评级的研究观点认为，其一，是受到了政策红利的推动，比如FOF资金的入场、政策释放消费基础设施REITs的利好和监管加大信息披露，加强投资者交流、呵护投资者信心；其二，是本轮市场估值有一定超跌的情况，尤其是个别资质和业绩较好的标的；其三，虽然宏观基本面二季度依旧偏弱，可REITs二季度的业绩整体表现稳定，凸显了优质资产的长期投资价值。

“上半年基础设施REITs市场基本面复苏明显，除产业园区经营情况因地区差异致使表现分化加剧之外，大部分资产均呈现出了稳中向好的状态。”一位基金经理向记者表示，“尤其就保租房板块来看，基础资产微观运营数据表现稳健，韧性不言而喻。”

就已公布的2023年二季报而言，2023年二季度，中金厦门安居REIT实现收入1919万元，约完成招募说明书预测同期数据的107%；红土创新深圳人才安居REIT第二季度收入1.37亿元，净利润649.79万元；华夏基金华润有巢REIT二季度收入1945.66万元，可供分配金额1615.97万元；华夏北京保障房REIT二季度基金合并层面实现收入1827.50万元，可供分配金额达1380.17万元。

“保障性租赁住房（保租房）REITs市场具有广阔的发展前景。”中金公司不动产与空间服务分析师孙元祺坦言，发展保租房市场是中国“十四五”期间城镇化建设的核心内容之一，REITs作为保租房资产投融资的创新渠道，在整体租赁住房建设和运营体系内将占据更为重要的位置。

“我们预计后续将有更多主体类型和细分资产类型加入到保租房REITs市场的发行中，该赛道具备可观的扩容潜力。”孙元祺称，“不仅如此，保租房项目的资产估值还具备长期上行潜力。”

首发、扩募齐头并进

据记者了解，当前多单上市保租房REITs已启动扩募程序。

值得一提的是，在国内公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成的大背景下，公募REITs的储备项目也在不断增多。

公开信息显示，7月31日至8月11日期间，已申报项目中，工银瑞信河北高速公路REIT及易方达广州开发区产业园REIT获得交易所反馈问询；广西北部湾投资集团有限公司就高速公路资产发行公募REITs进行了公开招标；南京公路发展（集团）有限公司就南京绕越高速公路东南段公募REITs项目选聘了托管银行；招商局公路网络科技控股股份有限公司拟以亳阜高速（济广高速安徽省亳州至阜阳段)的高速公路特许经营权和对应高速公路资产作为底层资产，开展公开募集基础设施证券投资基金申报发行工作。

除已有资产类型外，消费基础设施公募REITs储备项目同样在稳步推进，有市场消息称，万达商业和华润置地均在筹备消费基础设施REITs的发行申报工作。

“我们认为，国家层面出台系列金融政策支持不动产市场平稳健康发展的态度是明朗的，将基础设施资产类型拓宽到商业不动产，可谓恰逢其时。”戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管、中国REITs联盟理事顾悦如说。

在大部分业界专家看来，借由REITs通道，大量市场化运营程度极高的存量商业资产（位于一二线城市的核心商圈）将被激活，这对大部分城市恢复和扩大消费、改善消费条件、创新消费场景等多方面都将起到重要承载作用。不仅如此，借由我国公募REITs扩容到消费类资产，发起人（原始权益人）还可以通过基础设施REITs净回收资金投入到更多、更好的商业项目建设与孵化中，进而提振消费、拉动内需；同时，广大投资者也将成为受益方——有机会参与并分享到该类核心商业资产的持续经营红利。

机构建议择优布局

眼下，伴随市场交投热情的再度回暖，包括中金公司在内的不少机构判断，未来3至6个月维度内，我国公募REITs市场的流动性及基本面均会发生更积极的变化。

就流动性层面来看，公募FOF投研资源介入后，必然将对公募REITs的实际配置节奏产生影响，建议各机构关注下半年新项目入市的情况。

再就业绩端考量，“建议投资者关注各项目下半年经营修复情况以及经营的稳定性，如产权项目招租与签约进展、高速公路项目货车流量改善以及能源项目现金流增长等。”上述基金经理直言，“聚焦REITs的布局，个人建议，关注板块内估值相对合理，且具有经营韧性和进一步增长潜力项目的配置机会。”

“站在更为宏观的角度分析，后续利好政策或围绕扩大内需、提振信心和防范风险持续加码，经济基本面的触底回升或同样利好公募REITs底层资产经营情况的修复。”中信证券首席经济学家明明说，“由此，前期阶段性调整料为REITs市场参与主体带来重新布局的机会，建议各机构积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种，择机适度参与。”

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